収益物件


不動産投資・収益物件についてご説明いたします。

公的年金だけでは暮らしていけない?

平成27年の総務省「家計調査」によると、
夫65歳以上、妻60歳以上の高齢夫婦無職世帯の
可処分所得(税金などを支払ったあとの自由に使えるお金)約18.1万円/月に対し
消費支出 約24.3万円/月  =毎月約6.2万円の生活資金不足
という調査結果が出ています。
また、
実際の収入のうち91.3%が公的年金を含む社会保障の給付であり、生活資金の大半を社会保障給付に頼っているという現状があります。



低金利や年金不足といわれる昨今、貯金や預金利息、退職金や公的年金に頼った老後の生活設計は非常に不安&困難な状況です。
安心でゆとりのあるセカンドライフを送るには、事前の対策が必要になってきます。
不動産投資はそういったセカンドライフ実現のために好適な
今注目の資産形成方法としておすすめなんです。



不動産投資とはその名の通り、不動産事業に資金を投資して利益を得ることです。

昨今の低金利やペイオフ全面解禁、 少子高齢化による将来の年金不安などにより、
大切な資産を守り、且つ収益を上げる方法として不動産投資は注目を集めています。

不動産投資には、大きく分けて2つの種類があります。


◆キャピタルゲイン
不動産を購入し、それを購入金額以上の値段で売却することで得られる収益のことです。
株式の投資や物の転売などと同じ概念とお考えいただいても間違いではないと思います。
キャピタルゲインは建物自体の価格とともに、地価も大事な要素となってきます。
その土地・周辺地域が今後どうなっていくか(開発されていくのか、など)で
売るべき時期・価格が決まってくるからです。
長い間売る時期を待ったり売れ残ってしまうと、ランニングコスト(固定資産税等)がかかり利益も減ってくるため、短期間で売買をして収益を得るとしたらこちらです。

◆インカムゲイン
アパートやマンションといった居住用不動産を購入し、
それを人に賃貸して毎月得る家賃収入のことです。
購入した不動産で継続的に家賃収入が得られます。
キャピタルゲインと違い不動産を売るわけではないので1回の収入は少ないですが、
長期的かつコンスタントに収益をあげたい方はこちらです。
また、インカムゲインは不動産への投資だけでなく、室内のリフォームや定期的な手入れや修繕
さらに大家としていかに管理・展開していくか等も重要となってきますので、
該当不動産を「経営」していくと考えた方が良いと思います。

◆どっちが良いの?
人によって状況・価値観が違うのでどちらが良い、という明確な答えはありませんが
現在は地価が不安定であること、安定収入を得られることなどの理由から
インカムゲインが世の主流となっています。

以下は、家賃収入=インカムゲインでの不動産投資についてお話を進めていきます。



購入した不動産を賃貸し家賃などの収益を得る賃貸マンション経営には、家賃回収や入居者募集・大規模修繕など様々な業務がありますが、今では管理会社にそれらを任せることもできますので、賃貸マンション経営は初心者でも安心して始めることができる投資です。
また、大家業はアルバイトが認められていないサラリーマンの皆さんにも認められている副業です。



アパート・マンションを一棟購入となれば多額の資金が必要で、自己資金が足りない場合は銀行からの借り入れが必要となります。
「完済できるだろうか…」という疑問は誰しも抱えるものです。

その疑問は毎月の家賃収入を借入金の返済に充てることでクリアになります。
工夫次第では収益をあげることも可能です。
万が一給与など今迄受けてきた収入が無くなったとしても、
部屋の借主さんがいる限り、収入がゼロになることはありません。



マンション・アパート経営をはじめ、取得、売却などの不動産投資をして不動産所得のある方は収支がプラスでもマイナスでも確定申告の義務があります。
プラスであれば、もちろん税を納めなくてはいけません。
しかしマイナスであれば損益通算によりサラリーマンで得た収入からマイナス分を差し引いた税額の還付を受けることができ、節税にも効果大です。



不動産投資の本やホームページでよく表記される言葉に「利回り」というものがあります。
これは不動産投資の収益性の尺度の一つで、元本(購入金額)に対するインカムゲインの割合をパーセンテージで表したものです。
投資金額に対しての1年間の収入の割合を意味しており、一般的に単位は「%」です。
例 : 500万円の不動産を購入し、その不動産から得られる年間の家賃総額が84万円の利回り
84÷500=0.168(→16.8%)
利回りは 16.8% ということになります。
ただし、空室が出たりなどの不確定要素がありますので、この利回りという数値はずっと固定ではなく
あくまで予想であるということを頭に入れて考えなければなりません。
また、この家賃から修繕費などのさまざまな費用が発生しますので不動産の利回り表示と実際は多少なりとも異なってきます。
上記の単純な数式は「表面利回り」といい、諸経費も含めた実際の総投資金額に対して年間の収入から諸経費と引いた実際の収入の割合を示すものを「実質利回り」といいます。
実質利回り
(年間収入-諸経費) ÷ (不動産価格+購入時の諸経費)



不動産投資は借主から家賃収入を得られ節税になるというメリットばかりではもちろんありません。
先の項目でも触れましたが、空室リスクや家賃滞納リスク、建物の老朽化リスク、マーケットなどの流動性や経済情勢などの動向に関するリスクなど様々なリスクも存在します。
「ほっといても儲かる」ものではありません。

リスク回避・解決をするのに必要なのは正しい知識と工夫や努力です。
不動産投資は一般的な株式投資と異なり、投資したもの(取得した物件)に自分の考えを反映でき、それが事業を左右するという、非常にやりがいのある投資ともいえます。

購入時はいい物件だったとしても、管理をおろそかにして利回りがガクッと下がる物件もあれば、購入時は「買ってよかったのか?」と後悔が頭をよぎる物件も、大家さんの努力・工夫や行き届いた管理などによって高利回りの人気物件に変身することもあります。



◆物件の情報開示
利回りと価格に目が行き過ぎてしまい
賃料の滞納や不良入居者、雨もりや漏水等の瑕疵状況などといった物件の詳細な情報をしっかりと把握せずに物件を購入してしまった、なんていう話も聞きます。
あとあと修繕費用がかかり「こんなハズではなかった・・・」など、後のトラブルを避けるためにも
契約前にしっかりと情報開示を受けることが重要です。
売主または仲介の不動産会社が該当物件を管理している場合は、それら状況を把握している場合が多いので比較的安心です。

◆立地
収益物件の最大のリスクは、なんといっても空室リスクです。
そのリスクを軽減させるのに重要なポイントとなってくるのが、立地条件です。
駅から近かったり、徒歩圏内に商店街やスーパー・コンビニなどがあったり、周辺に大学があったりなど、立地に強みがある物件はアピール次第でリスクを回避することができます。
また、そういった立地は同じような物件が近所にあると思うので、その物件と自分の物件を比較し、劣るところは改善していくなど、 物件そのものだけではなく、
その周辺の地理・環境をも把握することも非常に大事なポイントと言えます。

インターイメージでは…
実質利回りのことを踏まえ、表面利回りが10%以上の物件をご紹介するように努めております。
状況などにより10%を超えていない物件も紹介・仲介はしておりますが
当社がホームページ上で紹介している物件はよくある投資不動産サイトのような、ネットに存在している物件をただ掲載しているわけではなく、いずれも当社が売主であったり所有者・状況を当社がきちんと把握している物件ですので、 お問い合わせいただいた際には利回りの理由や物件のコンディションなどをご説明できます。
上記理由のため、申し訳ないことに不動産投資物件を探されている皆様にご紹介できる物件がつねに少ない状態です。

自信をもっておすすめできる物件情報が入り次第、ポータルサイトや当HPでお知らせいたしますので
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そんなときはどうぞお気軽にお問い合わせください!

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